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Por Rafael Milagre em 11/06/2015 em Direito Imobiliário

Como informado pela Caixa Econômica Federal recentemente, as regras para financiamento de imóveis usados foram alteradas, o valor máximo para financiamento caiu de 80% para 50%. Ou seja, se você quiser comprar um imóvel usado utilizando um financiamento bancário pela Caixa você precisa de ter metade do valor do imóvel, o que hoje em dia não é nada comum.

Essa medida com certeza cria impactos gigantescos para a maioria da população brasileira que atualmente sofre com juros altos e uma renda cada vez mais tomada pela inflação.

Nesse caso, uma boa alternativa é buscar outros bancos que podem realizar um financiamento em uma taxa maior que ao oferecido pela CEF.

Vantagem para as construtoras

Um fato bastante questionado por especialistas do mercado imobiliário foi que a regra não serve para todo mundo. As construtoras foram bastante beneficiadas no novo acordo pois os imóveis na planta permanecem com a regra anterior, de 80%. Muitos acreditam que isso se deve pelos contratos com cifras enormes que essas empresas mantém com as instituições financeiras como a Caixa.

Em São Paulo, atualmente existem cerca de 30mil imóveis em condição de lançamento em estoque. Não só na capital paulista mas em todo o Brasil é notável a grande dificuldade das construtoras em “desovar” os lançamentos recentes e fazer o capital girar com uma liquidez rápida.

Com a medida da CEF, o mercado deve seguir uma tendência para imóveis na planta já que existe uma possibilidade maior de financiamento com boas taxas de mercado já que ter 50% do valor de um imóvel se mostra uma realidade cada vez mais distante das famílias brasileiras.

Tome cuidado ao financiar um imóvel na planta

O consumidor precisa ficar atento aos custos totais da obra, quando se compra um imóvel na planta os consumidores pensam estar fechando ali um contrato vantajoso com um valor final e esquecem de alguns pontos contratuais importantes.

O INCC (Índice Nacional da Construção Civil) é reajustado mensalmente e tem incidência no valor final do imóvel. Ou seja, o preço final do seu imóvel poderá ficar bem maior do que aquele anunciado. Caso você não tenha condições de arcar com o custo total terá que fazer um destrato e poderá ter uma grande desilusão no mercado imobiliário.

Últimos reajustes do INCC

Caso isso aconteça, você poderá receber de volta o valor entre 85 e 90% de tudo o que pagou, com correção monetária. Se você não conseguir acordo diretamente com a construtora poderá recorrer na Justiça com grandes possibilidades de ganho.

Como posso me precaver de eventuais danos?

Verifique se a construtora possui o Memorial de Incorporação devidamente registrado com regime especial de tributação do Patrimônio de Afetação (lei 10.931/04). Desta forma o empreendimento fica apartado dos eventuais débitos da construtora, garantindo ao comprador a segurança do investimento.

Alguns detalhes da portabilidade de crédito para o seu financiamento são:

Proibição de qualquer tipo de cobrança para realização da portabilidade
Os bancos não podem cobrar que a pessoa tenha uma conta nele para aceitar a portabilidade
O seu banco atual tem o prazo de 5 dias para fazer uma contraproposta, ou para passar as informações necessárias para finalizar a transferência.
É obrigatório o uso de sistema eletrônicos para troca de informações entre o banco, por meio de TED (Transferência Eletrônica Disponível). Isso agiliza o processo.
Clareia a definição de portabilidade, que consiste na migração da operação de crédito com mudanças apenas na taxa, o prazo e o saldo devedor sejam sempre mantidos.
Antes da resolução, para realizar a portabilidade o cliente deveria fazer um novo registro do imóvel em cartório. Agora, é necessário apenas realizar a averbação para a transferência do financiamento.
Nem sempre a portabilidade é vantajosa! E nesse ponto é importante tomar cuidado! Não se deve ater apenas à taxa de juros para saber se a portabilidade vale a pena ou não. Para saber se o financiamento em um banco é mais barato que o outro deve se observar o CET (Custo Efetivo Total) das operações. O CET é uma taxa que representa todos os custos incluídos no financiamento, que vão além do valor efetivamente pago pelo bem que está sendo parcelado. Ele engloba, além dos juros, eventuais despesas com seguros obrigatórios do financiamento e taxas administrativas. É obrigação do banco informar o CET ao cliente.

No caso do financiamento imobiliário é preciso tomar cuidado ainda com os custos com cartório.

É muito importante analisar com calma os gastos para que a portabilidade do financiamento seja mesmo vantajosa e não passe a ser um prejuízo.

Caso ainda restem dúvidas sobre a nova resolução, o cliente pode acessar o site do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor) para maiores esclarecimentos.

A primeira dica é obter o crédito, a aprovação do financiamento, antes de procurar, e encontrar, o imóvel do seus sonhos. É possível entrar com o pedido de financiamento no banco antes de encontrar um imóvel. Se tiver o financiamento aprovado pelo banco, ele fornecerá uma “carta de crédito”como garantia de que você terá o dinheiro aprovado no financiamento para fechar um futuro negócio, desde que a documentação do imóvel esteja em ordem e que o atual proprietário não tenha pendências financeiras. Fazendo isso você evita frustrações como a de encontrar o imóvel dos seus sonhos mas não conseguir financiá-lo, e ainda ajuda a fazer uma busca com mais foco.

A segunda dica é comparar as condições oferecidas pelos bancos. Nem sempre o seu banco terá as melhores condições ou menores taxas.
Não conte muito com o FGTS. A alta dos preços do imóveis nos últimos anos tornou o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) bem mais complicado, dependendo de onde pretendo comprar um imóvel. Hoje só é possível usar o FGTS em imóveis com valor de até 500 mil reais.
O sistema de prestações decrescentes é o mais vantajoso. Apesar do sistema de prestações fixas (Tabela Price) ser o mais comum, e o que muitas pessoas se sentem mais confortáveis, o sistema que é mais vantajoso, em termos de juros, é o sistema de amortização constante (SAC), nesse sistema a amortização da dívida é sempre constante em todas as prestações. Como no início você deve mais dinheiro, o valor gerado por juros é maior, e isso faz com que as prestações comecem com valores maiores que vão diminuindo com o tempo. É claro que para utilizar esse sistema você deve avaliar o impacto no seu orçamento, mas com ele você paga menos juros, e o raciocínio é bem simples: nele você paga a dívida mais rapidamente e logo paga menos juros.
Lembre-se que outras dívidas entram na conta de comprometimento de renda, portanto, avalie seu orçamento com cuidado e planeje-se, pois você pode acabar nem conseguindo o financiamento.
Tenha em mente que o financiamento de um imóvel é considerado dívida ou investimento de valor, por isso deve ser protegido e priorizado em seu orçamento.
Consequentemente, certifique-se de ter sempre uma reserva estratégica, em caso de urgências, de modo que você consiga sempre honrar este compromisso.
Por fim, tome cuidado com o valor do imóvel que esta pensando em comprar e veja se ele é realmente adequado ao seu padrão de vida. Caso contrário, você pode acabar se complicando financeiramente.

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