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Especialista aponta as diferenças entre o sistema de financiamento pelo SAC e pela Tabela Price.

RIO - Você já juntou dinheiro suficiente para dar entrada naquele imóvel dos seus sonhos. A parte restante será financiada. Mas já sabe como pretende pagar essas parcelas? Nessas horas, é comum ficar perdido sobre qual o melhor sistema a ser usado para quitar o saldo devedor. No Brasil, há basicamente duas formas de financiamento: pelo SAC (Sistema de Amortização Constante) e pela Tabela Price. As duas incluem juros pré-fixados, mas o montante final pode assustar o mutuário se não houver um planejamento prévio. Para o candidato a mutuário não fazer da escolha desses sistemas um bicho de sete cabeças, o professor de finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e perito judicial Marcos Heringer nos dá algumas dicas.

Ambos os sistemas representam um plano para liquidar a dívida. A diferença é que enquanto pela Tabela Price as prestações pagas pelo mutuário são sempre iguais, no SAC, embora o valor das parcelas mensais seja diferente, a quitação do valor principal do empréstimo é sempre a mesma. O que varia é a quantidade de juros a ser paga. Do ponto de vista econômico-financeiro, os dois tipos de financiamento são equivalentes, afinal, o custo do dinheiro ao longo do tempo é o mesmo, caso a taxa de juros de ambos seja igual. Porém, o professor recomenda o SAC para quem puder arcar com prestações iniciais mais altas.

- Os juros são como uma taxa de aluguel que deve ser paga pelo empréstimo feito ao credor. Como esses juros já são pré-fixados, o comprador já tem o conhecimento do valor de todas as parcelas, sem incluir a correção monetária, que é ajustada pelo IGP-M ou por outro índice de correção. Existe um posicionamento técnico que mostra que o SAC é mais atrativo para o mutuário. A Tabela Price tem parcelas teoricamente fixas. Mas, na prática, ela varia em função das atualizações monetárias do saldo devedor que é passado para as prestações - explica Heringer.

A participação do SAC entre os financiamentos imobiliários pode aumentar devido a maior segurança dada às instituições financeiras. Além disso, de acordo com Heringer, a chance de inadimplência é reduzida, pois o valor das parcelas fica menor com o passar do tempo. Ainda assim, muitos brasileiros usam o sistema de financiamento pela Tabela Price por ser mais atrativa pela parcela inicial menor e aparentemente menos complicada.

Para mostrar a diferença entre o financiamento pelo SAC e pela Tabela Price, o professor de finanças fez uma simulação. Suponha que o mutuário tenha dado uma entrada de 20% num imóvel de R$ 600 mil. A parte restante, de R$ 480 mil, será financiada em 20 anos, ou seja, 240 meses, com juros de 1% ao mês. A correção monetária não será incluída pois não influencia na diferença do resultado.

SAC

Pelo SAC, o valor das parcelas varia, sendo mais alto no início e menor no fim. O comprador quita todos os meses a mesma quantidade do saldo do seu empréstimo. O que varia é a quantidade de juros a ser paga em cada momento.

Ao fazer uma simulação, em todos os meses seriam pagos R$ 2 mil do empréstimo de R$ 480 mil. Portanto, no primeiro mês, deve-se pagar R$ 2 mil mais o 1% de juros sobre o total do crédito (R$ 480 mil), que dariam R$ 4.800. Logo, a primeira parcela sairia a R$ 6.800.

Já no segundo mês, o saldo do empréstimo não é mais de R$ 480 mil, e sim de R$ 478 mil. Afinal, R$ 2 mil já foram amortizados na primeira prestação. Sendo assim, os juros serão calculados sobre R$ 478 mil, ficando em R$ 4.780.

Ou seja, a segunda parcela equivale a R$ 2 mil (de amortização) + R$ 4.780 (juros dos R$ 478 mil) = R$ 6.780. A redução da primeira para a segunda parcela é de R$ 20 e permanece constante até a última prestação. Ao fim de 240 meses, o valor total pago seria de R$ 1.058.400

Tabela Price

Na Tabela Price as prestações são iguais. Portanto, o cálculo, feito com a ajuda de uma calculadora financeira levaria à mensalidade de R$ 5.285,21. Isso sem considerar a correção monetária e os seguros a serem embutidos no financiamento. Ao fim do prazo de 240 meses, o montante pago seria de R$ 1.268.451,23.

A diferença do montante final do financiamento pela Price para o realizado pelo Sac é de R$ 210.051, 23. O que explica esse diferença é que, na Price, a parcela sempre fixa é composta mais por juros do que por amortização. Na segunda prestação, os juros não se reduzem tão rapidamente como acontece na SAC. Por isso, o saldo final é amortizado de maneira mais lenta. E ainda, os juros são calculados sobre um saldo devedor maior, o que resulta em valores maiores.

José R. Pimentel www.jrpimentel.com.br
Consultor e Avaliador Imobiliário (formação SINDIMÓVEIS)
Gestor de Investimentos Patrimoniais, Compra, Venda, Locação,
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Documentação/Legalização e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais

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