 FONTE: BRASIL BROKERS 20/02/2020
O ano começou com uma grande retomada do setor imobiliário no RJ, impulsionada pelo novo cenário de óleo e gás e por investimentos previstos em infraestrutura e turismo no estado
Com a baixa das taxas de juros e a melhora do cenário macroeconômico, o setor imobiliário nacional já vê o aumento na demanda há alguns meses, mas a recuperação não chegava ao Rio de Janeiro. O ano de 2020 começou, entretanto, com uma grande retomada do setor no RJ — o novo cenário de óleo e gás e investimentos previstos em infraestrutura e turismo trazem reaquecimento econômico para o estado. Junto com isso, muitas ofertas de imóveis, puxadas principalmente pelas oportunidades na Zona Sul, que, com Copacabana, Ipanema, Leblon, Flamengo e tantos outros bairros, é objeto de desejo de cariocas e não cariocas.
A expectativa dos especialistas é que o movimento no mercado carioca aconteça já neste primeiro trimestre. Como avaliou o economista Fábio Lopes, que fez carreira como executivo do setor e hoje é consultor do Banco Modal para o assunto, o momento é perfeito para quem tem capital para investir em imóveis: os preços estão baixos e a perspectiva de ganhos no curto é grande.
— A retomada do Rio é latente. O mercado imobiliário em si nunca viveu um momento desse tipo no Brasil. As taxas de juros em baixa, a demanda que sempre existe, a economia melhorando. As condições macroeconômicas são muito favoráveis a uma retomada, como já aconteceu em São Paulo. Sendo que aqui há mais espaço para subir agora — estimou.
O consultor explicou que essa retomada vem sempre de cima para baixo, pela venda de imóveis de maior valor, acima de R$ 1,5 milhão. Segundo ele, notadamente, o pior do mercado já passou, e os ajustes de preços pelo excesso de oferta já aconteceram.
— Na economia, quando você baixa taxa de juros, os ativos reais sobem. No Rio, a taxa de juros baixou, mas o ativo real ainda não corrigiu os preços. O que está acontecendo no Rio é algo muito particular, com a vantagem de que a legislação melhorou, embora ainda não tenha chegado no nível da de São Paulo — acrescentou.
Para o especialista, além dos problemas que afetaram o funcionalismo público, que representa uma boa parcela dos compradores, houve um sofrimento muito grande das empresas aqui no Rio, o que explica a maior dificuldade para retomar depois da crise.
— Foi uma crise econômica e de confiança no Rio de Janeiro. Mas sempre nessas crises surgem novas empresas, e hoje as perspectivas são outras. A retomada dos lançamentos vai ditar o ritmo de correção dos preços. O imóvel é diferente de uma ação. Em imóvel, eu costumo dizer que é o zelador que dá o preço. O aumento dos lançamentos ajuda a precificar — concluiu.
O também economista Ricardo Amorim reforçou que os dois nichos do mercado que têm crescido mais são imóveis menores e os de padrão mais alto.
— Os imóveis menores, por conta do crédito mais alto. Quanto aos de alto padrão, tem a ver com confiança, porque é um público que tem o capital e que consegue pagar à vista, mas não se sente confiante de fazer o investimento em um momento de crise. Quando ele vê os empregos voltando, essa confiança volta — explicou Amorim, reforçando que o emprego ainda é um indicador cuja melhoria está atrasada no Rio de Janeiro.
O especialista destacou ainda a importância que a ampliação do acesso ao crédito, com as taxas de juros mais baixas, vai ter sobre esse processo de valorização dos imóveis.
— A taxa de juros baixa amplia o número de pessoas que podem comprar um imóvel, o que acaba alavancando os preços. Conforme cresce a demanda, crescem os valores. Quanto mais no início do processo de recuperação você compra, maior a valorização alcançada — disse.
Amorim exemplificou com o financiamento de R$ 200 mil na compra de um imóvel. Com as taxas de juros recuando de 12% para 7%, a prestação cai de R$ 2.550 para R$ 1.700. Sendo assim, a renda mínima da família para ter acesso à linha de crédito passa de R$ 8.500 para R$ 5.700.
— Quando cai a renda necessária, há mais famílias que alcançam o valor mínimo. Nesse exemplo, passamos de um grupo de quatro milhões de famílias no Brasil para nove milhões. Dobramos o público que pode ser alcançado. Isso impulsiona brutalmente a procura por imóvel, o que estimula lançamentos e preço — acrescentou.
Para o engenheiro civil Rogério Chor, agora é um bom momento para o investidor comprar imóvel no Rio de Janeiro, seja com o objetivo de alugar ou de vender para realizar lucro no curto prazo com a valorização.
— Com a queda da taxa de juros, aquilo que raramente tinha sido um bom negócio, o aluguel, passou a ser. Quando você compara todas as aplicações com a Selic e com a taxa do CDI, você nota também a valorização dos fundos imobiliários de uma forma geral. Antes, um fundo imobiliário tinha que render 11% ao ano para ser competitivo. No panorama de hoje, se render entre 5% e 6% ao ano, já é suficiente — afirmou.
Para o empresário, se o comprador acha que o Brasil vai dar certo, que a economia vai continuar se recuperando, o investimento faz sentido.
— Tradicionalmente, o mercado imobiliário residencial sempre rendeu entre 3% e 4% de aluguel, o que não era interessante num cenário de juros altos, e hoje isso já faz sentido com o nível atual da taxa. Se você levar em conta uma perspectiva de valorização imobiliária de pelo menos 1% ao ano, a rentabilidade já empatou com a do CDI — acrescentou Chor.
Na avaliação do especialista, se a intenção de comprar o imóvel é para morar e for considerado que os preços estão bastante baixos ainda, a urgência para comprar é maior, já que a perspectiva de valorização no curto prazo é alta.
— Se a taxa de juros continuar nesse nível, se tudo continuar caminhando em relação às reformas no Brasil, a economia deve melhorar, e o mercado vai aquecer, elevando os preços. Se você não comprar agora, pode não conseguir comprar no futuro — provocou Chor.
Marcos Saceanu, diretor da Piimo Piimo Empreendimentos Imobiliários e vice-presidente da ADEMI, destaca que a oferta de empreendimentos com unidades compactas em bairros valorizados do Rio aliada às taxas de juros em queda certamente chamaram a atenção de investidores neste novo ciclo do mercado imobiliário carioca.
— Além disso, devido ao preço final dessas unidades, é uma ótima oportunidade também para pequenos e médios investidores — afirmou Sacenau.
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